Подешевеют ли ипотечные кредиты
В ближайшие пару лет кредиты на покупку жилья, как предполагают некоторые эксперты, могут стать более доступными благодаря новой законодательной инициативе, которая касается секьюритизации ипотеки. Правительство одобрило разработанные Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах» и внесло их на рассмотрение парламентариев. По словам члена комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, проект может быть одобрен до конца года.
Самые важные перемены касаются работы ипотечных агентов — компаний, которые специально создаются банками, желающими разместить облигации под залог ипотечных кредитов. Подобная схема помогает организациям избежать рисков, связанных с тем, что ипотека является долгосрочным видом кредитования. Выпуская облигации под пул жилищных займов, банки имеют возможность привлечь дополнительные средства задолго до того, как вернут выданные деньги.
Задача агента — эмитировать ценные бумаги и найти инвестора. Такое разделение делается для того, чтобы вывести ипотечные кредиты за баланс банка, сняв с себя тем самым риски, связанные с такими займами. По существующим правилам агенты не могут самостоятельно привлекать заемные средства на пополнение оборотных средств. В случае наступления дефолта заемщика эти средства помогут агентам привлечь деньги и погасить обязательства перед инвестором, купившим пул ипотечных кредитов. Теоретически поправки, внесенные правительством в Госдуму, должны сделать вложения в ипотечные ценные бумаги более надежными.
Пока же в отсутствии четких правил секьюритизация ипотеки — не самый популярный среди банков способ привлечения дополнительных средств. Если специализированное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) успело выпустить ипотечных ценных бумаг на 55 млрд рублей, то в банковском секторе эта цифра достигает лишь 37 млрд рублей. Директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин объясняет, что в период накопления пула для секьюритизации небольшими банкам часто требуется промежуточное финансирование, получить которое дорого и сложно. В итоге получается, что такой процесс доступен только крупным банкам.
— Для многих мелких банков это является непреодолимым препятствием для выпуска облигаций, — говорит Денис Гришухин. — Поэтому в международной практике существует механизм предоставления промежуточного финансирования ипотечным агентам. Этот механизм облегчает процесс подготовки сделок секьюритизации и повышает их эффективность.
Считается, что недоразвитость вторичного рынка ипотеки как раз и заключается в том, что инвесторы не уверены в надежности бумаг, поэтому не хотят в них вкладываться.
Однако с этим мнением не согласны участники фондового рынка.
— Дело не в инвесторах, — говорит эксперт БКС Максим Лобада. — Они найдутся. Но только у нас пока нет рынка ипотечных бумаг как такового. Нет инфраструктуры, которая позволяла бы торговать этими бумагами. Облигации АИЖК торгуются, но институциональные инвесторы их не берут.
Кроме того, по мнению эксперта, сейчас не самая лучшая ситуация для инвестирования в ипотечные облигации.
— Предыдущий кризис дискредитировал рейтинговые агентства, которые присваивали наивысшие рейтинги этим бумагам. Заодно доверие упало и к самим бумагам, — отмечает Максим Лобада.
Но это не мешает законодателям говорить о блестящих перспективах проекта. Как полагает Анатолий Аксаков, в связи со снижением рисков для инвесторов финансирование банкам будет обходиться дешевле, а значит, у них появится возможность снизить ставки для конечных заемщиков.
— Если закон будет принят, то в течение 2–3 лет стоимость ипотеки может быть снижена на 1–2 процентных пункта, — прогнозирует депутат.
Сейчас по данным АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляет 12,2%.
